모듈러 건설의 과제

모듈식 건설은 상당한 시간과 비용을 절약할 수 있는 혁신적인 프로세스입니다. 그러나 이 옵션을 선택하기 전에 개발자가 알아야 할 방법의 특성이 있습니다.



• 자본화

공장에서 제조된 건물은 제조에 앞서 자재를 조달하고 일정에 따라 모듈을 제공하기 위해 대규모 선행 자본 투자가 필요합니다. 이는 제조업체뿐만 아니라 개발자에게도 어려운 과제입니다. 누가 선행 자본을 제공해야 하는지에 대한 문제는 서로 다른 당사자가 서로 다르고 때로는 상충하는 동기와 제약을 가질 때 복잡해질 수 있습니다.

모듈형 제조업체는 조달 및 생산 자금 조달을 위해 총 프로젝트 비용의 최대 50%를 선불로 요구하며 대부분의 개발자는 이를 너무 높은 것으로 간주합니다. 더욱이 많은 기존 건설 대출 기관은 모듈이 현장에 도착할 때까지 건설 도면을 공개하지 않습니다. 결과 적으로 초기 자본 투자는 일반적으로 개발자나 그의 지분 투자자가 자금을 조달해야 합니다. 개발자와 일반 계약업체는 일반적으로 프로젝트 비용의 10~25%에 해당하는 소액 보증금을 기꺼이 지불하고 제조업체를 조달 및 생산 자금 조달에 대한 책임이 있는 것으로 간주합니다.

이와는 대조적으로, 모듈 제조업체는 첫 번째 모듈이 현장에 배송되기 6개월 전부터 생산이 시작되고, 모듈 생산이 시작되기 6~9주 전에 자재 조달이 시작되어야 한다는 점을 정확하게 지적하고 있습니다. 이로 인해 모듈이 생산을 시작하기 몇 주 전에 자재를 구매하고 비용을 지불한 다음 모듈 제조업체에 모듈을 부당하게 생산하는 데 걸리는 몇 달 동안 인건비를 지불해야 하는 부담이 가중이 됩니다.

초기 자본화의 어려움은 아마도 모듈식 건축의 광범위한 채택을 가로막는 가장 큰 장벽일 것입니다. 개발자는 모듈 생산 6개 월 전부터 제조 계약의 10~25%를 보증금으로 예치할 준비를 해야 합니다. 이는 개발자에게 위험을 초래하지만, 조달한 자재에 대한 소유권을 개발자에게 이전하고 공장에 있는 동안 모듈의 소유권을 개발자에게 지정하여 위험으로부터 보호할 수 있는 방법이 있습니다.

은행은 일반적으로 두 가지 우려를 제기합니다. 첫째, 동일한 자재를 여러 프로젝트에 사용할 수 있는 제조 시설에서 담보를 식별할 수 있는 기능을 원합니다. 한 가지 가능한 해결책은 모듈 제조업체가 항목별 추적 가능한 재고 로그를 작성하여 어떤 프로젝트를 위해 어떤 자재가 조달되었는지 확인하는 것입니다. 둘째, 은행들은 모듈 제조업체가 폐업할 경우 건물이 완성되지 않을 것을 우려하고 있습니다.

많은 금융 기관이 이러한 딜레마를 이해하기 시작했으며, 보다 진보적인 금융 기관에서는 개발 전 자재 조달 및 생산 단계에서 상당한 자금(때때로 전체 모듈 생산 예산의 50%)을 방출할 수 있도록 건설 금융 모델을 재구성하고 있습니다. 건설 완료를 보장하는 방법을 확립하기 위해 제조업체와 협력했습니다.



• 디자인에 대한 초기 약속

전통적인 현장 건설에서는 개발자와 건축가가 프로젝트의 설계와 건설을 가능한 마지막 순간까지 변경할 수 있습니다. 모듈식 제조에 서는 모듈이 공장에서 생산되기 전에 모든 당사자가 설계에 전념해야 합니다. 생산이 시작된 후 설계가 변경되면 모듈은 재작업을 위해 라인을 다시 실행해야 할 수 있으며, 이는 라인에서의 시간을 늘리고 효율성을 감소시키며 비용을 증가시킵니다. 따라서 설계를 미리 확정하고 일단 확정되면 변경하지 않는 것이 중요합니다.

이러한 초기 약속이 일부에게는 도전이 될 수 있지만, 이는 모듈식 건축이 이렇게 강력한 비용 절감을 가능하게 하는 주요 이유 중 하나입니다.



• 허가 및 검사

많은 주에는 모듈식 건축의 규정 준수를 인증하는 주 엔지니어링 허가 기관이 있습니다. 주정부 허가 및 검사 프로세스는 현장 작업과 관련된 지역 관할 검사 및 규정 준수 검토에 추가됩니다.

이중 프로세스는 때때로 혼란을 야기할 수 있습니다. 모듈 제조업체가 "설계-시공" 방식으로 프로젝트를 수행하는 경우 제조업체는 토목 엔지니어링 및 측량을 제외한 모든 설계 서비스를 담당하고 주 및 지방에 허가 및 검사를 신청하게 됩니다.

그러나 소유자/개발자가 건물을 설계하기 위해 외부 설계 전문가를 사용할 때(모듈화 결정이 내려지기 전이든 후이든) 일반적으로 누가 어떤 서비스를 담당하는지에 대한 협상의 문제가 됩니다. 이러한 경우 소유자/개발자가 모든 현장 시공을 설계하고 현장 작업과 현장 외부 작업 모두에 대해 현지 건축 허가를 신청하는 것은 드문 일이 아니며, 모듈 제조업체는 주 정부 허가를 획득할 책임이 있습니다. 모듈 자체에 대한 것입니다.



• 추가 자료

모듈식 유닛은 구조적 강도를 보장하기 위해 일반적으로 기존 건축보다 8%~10% 더 많은 자재가 필요합니다.



• 크레인과 제약조건

현장에 도착하면 모듈을 들어 올려 이를 수용할 수 있는 기반이나 플랫폼 위에 쌓아야 합니다. 이를 위해서는 일반적으로 크레인을 사용해야 합니다. 이러한 크레인의 무게는 들어 올리는 모듈의 크기와 모듈이 이동해야 하는 크레인 베이스로부터의 거리에 따라 80톤에서 160톤 사이입니다. 하루 가격이 $10,000 이상인 이러한 산업용 크레인은 모듈식 건축과 관련된 가장 큰 비용 중 하나가 될 수 있습니다.

또 다른 중요한 고려 사항은 모듈이 들어 올려 조립되기를 기다리는 동안 현장에 모듈을 보관할 수 있는 능력입니다. 일반적으로 숙련된 리거는 하루에 4~10개의 모듈을 들어 올려 배치할 수 있습니다. 이상적인 프로젝트 현장은 프로젝트에서 크레인 거리 내에 50개의 모듈을 저장할 수 있는 용량을 갖추고 있어야 합니다. 이 추정치는 모듈의 이동, 배치, 적재, 하역 및 제자리로 들어 올리는 데 필요한 공간을 고려하지 않습니다.